«Доступное жилье» — правительственная программа с таким оптимистичным и привлекательным названием столкнулась с реальной действитель-ностью: в современном Кыргызстане едва наберется тысяча граждан, которых можно назвать состоятельными и способными в нее вписаться. Строительство жилья в республике — это большой бизнес, который своих интересов не упустит, однако социальную ориентированность строительной отрасли, как и стратегию ее устойчивого развития, никто не отменял. Как известно, бытие определяет сознание, иначе тренд на устойчивое развитие может обернуться устойчивой стагнацией. Как же гармонизировать ситуацию, в которой планы и возможности находятся на разных полюсах? Попробуем разобраться.

ОСНОВНЫЕ КРИТЕРИИ качества жизни по меркам ООН характеризуются прежде всего качеством жилищных условий населения и уровнем его обеспеченности. Они же, как правило, определяют и степень социальной напряженности. При этом социология отмечает, что человек в течение жизни меняет место жительства до восьми раз, в зависимости от различных причин и условий. Наличие доступной цены на рынке жилья во многом обуславливает эту статистику. Однако многолетний опыт показывает, что без индустриального домостроения проблема обеспечения доступным жильем всех нуждающихся не решается. К тому же и раздача земель городской застройки под индивидуальное строительство жилья лишь способствует удорожанию жилищного строительства.

Принцип, что «дом — это машина для жилья», провозглашенный некогда архитектором Ле Корбюзье, и сегодня является актуальным, получая реализацию и развитие в компьютеризации жилого пространства в рамках идеи «умного дома». Однако решающая роль в формировании качественной среды обитания отводится проблеме обеспечения населения качественным жильем по доступным ценам.

Очевидность этой проблемы подтвердилась в ходе запуска государственной программы «Доступное жилье 2015-2020» на принципах ипотечного кредитования — за истекший год ею смогли воспользоваться не более одной тысячи кыргызстанцев. Это мизер. И если выявленные недочеты в реализации программы доступного жилья удалось устранить путем корректуры самой программы, то эти процедуры никоим образом не отразились на стоимости строительства. Главным тормозом в реализации программы доступного жилья, как оказывается, и это прогнозировалось, является либо низкая платежеспособность населения, либо неподъемная стоимость строящихся объектов, которая к тому же усилена отсутствием на рынке жилья малометражных квартир, способных по доступной цене обеспечить реализацию программы. Отсутствие свободных земель и предстоящий снос ветхих домостроений лишь усугубляют эту проблему.

СОВЕРШЕННО ОЧЕВИДНО, что понятие «доступное жилье» не зависит от способов его финансирования и в конечном итоге влечет определение минимальной стоимости строительства еще при разработке типовых проектов. Планом мероприятий по реализации данной правительственной программы Госстрою страны поручалась разработка стандартов жилья и новых типовых проектов жилых домов. Я в свое время предлагал Госстрою ПКР Концепцию стандартов доступного жилья, однако должного понимания она не нашла. Типовых проектов пока нет, но программа уже действует, и мы видим, что кое-как. И в связи с этим возникает необходимость вернуться к рассмотрению проблемы.

Для Бишкека в системе городской застройки уже определились ориентировочная стоимость строительства жилья, а также его классификация: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс…

Отсутствие в классификации типов доступного жилья для малоимущих слоев населения, как, впрочем, и типовых проектов, говорит о сложившейся политике на рынке недвижимости как о средстве обогащения одних за счет других. Так о какой стратегии развития строительной отрасли можно говорить, если она не решает главной проблемы — жилья для народа? Объявляя 2017-й Годом нравственности, воспитания и культуры, государству прежде всего следует обратить внимание на то, что бытие определяет сознание.

Очевидно, что основное отличие строящегося жилья заключается в разнице площадей главных помещений квартир, особенностей дизайна и архитектуры фасадов, так или иначе влияющих на общую стоимость квартир. Чтобы жилье стало более доступным, предлагается ввести понятие «социальный класс» и разработать типовые проекты. При этом необходимо иметь в виду, что эконом-класс — это типовое жилье с максимальным значением нормативной площади, тогда как жилье социального класса ориентируется на минимальный норматив площади для малометражных типов квартир.

Однако как общий недостаток для всех типов жилья независимо от классификации следует отметить типовую схему планировки квартир, сформированную еще во времена Советского Союза, где вход в квартиру организован из темной прихожей с видом на санузлы и кухни. Наверное, трудно себе представить перед входом в юрту туалетную будку. Но если в Советском Союзе квартиры доставались населению бесплатно и государство экономило на их планировке, то теперь та же планировка предлагается жильцам, но уже за их деньги. Понятно, что авторам проще сделать фасад дома и приукрасить его интерьеры, нежели изменить планировку квартир.

В связи с этим хотелось бы обратить внимание на некоторые характеристики проектируемого жилья. Главное требование — это соблюдение микрогигиены квартир: они должны обязательно инсолироваться путем облучения прямым солнечным светом, а также иметь сквозное или угловое проветривание. Допускается проветривание квартир через лестничную клетку, но в таком случае их на площадке должно быть не более двух.

Кухня как производственное помещение, оснащенное газовой плитой, должна иметь наружное окно, а также быть отделенной от жилых помещений. Иначе они не могут считаться жилыми. Они могут сообщаться с кухней через дверной проем либо посредством раздвижной перегородки. Это тоже условие соблюдения микрогигиены, закрепленное строительными нормами и правилами.

В последнее время в жилищном строительстве получила распространение планировка типа студии, которая не предназначена для постоянного проживания. Это гостиничные номера временного проживания, а в больших квартирах такое помещение по сути является кухней-столовой, но Госрегистр на данное условие не обращает внимания.

СЛОВО «КВАРТИРА» происходит от «кварта» или четвертая часть, четверть. То есть квартира — это часть жилого дома. Дома, как мы знаем, бывают секционные, коридорные, галерейные, из которых наиболее предпочтительными как более маневренные для застройки считаются секционные дома. Количество квартир на одном этаже лестничной площадки такого дома при соблюдении условий их инсоляции и проветривания может быть не более четырех, а для отдельно стоящих блок-секций (башен) — не более шести. Это является недостатком секционных домов в сравнении с галерейными или коридорными типами, которые могут состоять из большего количества квартир.

Выход видится в переосмыслении планировки квартир и в целом планировочной структуры дома. Видимо, необходимо иметь малометражный тип квартир с максимальным их количеством в одной блок-секции.

Это возможно при соблюдении некоторых принципов и приемов при проектировании малометражных квартир: каждая квартира — это большая юрта; каждая квартира отличается от другой количеством спальных комнат; каждая квартира соответствует одному классу (социальному).

Основополагающим в разработке типовых решений является принцип юрты, который основан на том, что каждая квартира состоит из трех основных групп помещений: жилой, хозяйственной и бытовой. Он основан на соответствующей ментальности основной части населения страны. При этом роль «юрты» играет хозяйственное помещение — достаточно просторный холл, имеющий освещение снаружи, в котором размещаются оборудование кухни-столовой, прихожая, вход в квартиру.

На основе этого принципа можно спрогнозировать общую минимальную площадь квартир социального класса. За основу исходя из строительных норм и правил приняты минимальные санитарно-гигиенические нормативные показатели, где площадь общей комнаты может быть 16 м2, спальни — 10 м2, совмещенного санузла — 3 м2. Общая площадь квартиры при этом составляет 30 м2, на 10 м2 которой предлагается запроектировать холл, в котором, как в юрте, размещаются оборудование кухни-столовой, прихожая и вход в квартиру. В конечном итоге в условиях соблюдения минимального уровня нормативных требований это позволит планировку квартир социального класса сделать более рациональной.

СЛЕДУЮЩИМ НЕ МЕНЕЕ важным условием в достижении снижения стоимости жилья является размещение максимально возможного количества квартир на одном этаже. Следует отметить, что общая площадь жилья на одном этаже в одной блок-секции не должна превышать 500 м2. Это значит, что при количестве шести квартир отдельно стоящей блок-секции их средняя площадь не должна превышать 85 м2, при четырех квартирах — 120 м2. Однако при уменьшении общей площади блок-секции (менее 500 м2) возрастает цена одного квадратного метра каждой квартиры, а при увеличении общей площади квартир возрастает стоимость каждой из них, что делает ее неподъемной для большинства семей. В связи с этим и предлагается увеличить количество квартир на одном этаже, при этом одновременно уменьшить до минимального норматива общую жилую площадь каждой.

Для реализации этого предложения принята комбинированная схема планировки галерейно-секционного дома, где лестнично-лифтовый узел одной блок-секции объединяет четыре галереи по три квартиры в каждой — всего 12 квартир на этаже. Все они имеют сквозное проветривание и соответствующую инсоляцию жилых помещений. При этой галерейно-секционной планировочной схеме дом (одна блок-секция) может иметь различную этажность в зависимости от сейсмичности района строительства — трех, пяти, девяти и соответственно 36, 60 и 108 квартир на один лестнично-лифтовой узел. И самое главное: в результате использования принципа, что каждая квартира отличается от другой количеством спальных комнат, при строительстве получается широкий маневр по типам квартир в расчете на потребности рынка.

Данное предложение не является единственным вариантом реализации общегосударственной программы «Доступное жилье», но может быть использовано в качестве основы для разработки типовых проектов строительства малометражных квартир на принципах ипотечного кредитования. Иначе подобное строительство, как и отрасль в целом, не будут иметь перспектив развития.

Юсуф ТАГИРОВ,

архитектор.